限購限貸松綁、公積金使用門檻調(diào)整、不動產(chǎn)登記條例通過……2014年我國房地產(chǎn)市場進入深入調(diào)整期，主基調(diào)由激進拿地變?yōu)槿齑�。在此背景下中央政策�?ldquo;穩(wěn)”為主，倡導(dǎo)“新常態(tài)”，同時通過金融政策、棚戶區(qū)改造及保障房建設(shè)等長效機制來確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
繼年初“兩會”上中央提出“分類調(diào)控”后，中央政府出臺“央五條”、“930新政”、“不動產(chǎn)登記”等新政都在刺激住房需求，加快去庫存化，穩(wěn)定住房消費；地方政府紛紛自主出臺調(diào)整政策，集中在放松限購、購房落戶、提高公積金貸款額度等層面，地方政府自主“救市”手段及力度并不輸于中央。
2014年住建部換帥，陳政高上任，默默調(diào)研數(shù)地；對比新任住建部的低調(diào)，金融政策的輔助效果表現(xiàn)更為明顯，如“930”新政及央行降息為房地產(chǎn)市場新一輪的機遇期。2014年以及即將到來的2015年房地產(chǎn)行業(yè)中，“新常態(tài)”的重要特征之一開始顯現(xiàn)，從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長，從“黃金時代”到“白銀時代”，仍舊是貴金屬。
2014年中央七大“最政策”：
最早的定心丸——雙向調(diào)控（分類調(diào)控）（3月4-6日）
“雙向調(diào)控”——全國政協(xié)委員、住建部原部長姜偉新在“兩會”間隙透露出的2014年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞。3月5日，李克強總理在十二屆人大二次會議上作2014年政府工作報告中指出，對于房地產(chǎn)方面，針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。3月6日，全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥對“分類調(diào)控”做出了權(quán)威解釋：分類調(diào)控，可以認為即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
解讀：雙向調(diào)控政策的推出，代表著中國房地產(chǎn)市場真正向市場化導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，告別“一刀切”，給予地方政府更多的自主性。專家分析認為，“分類調(diào)控”開啟了全新的房地產(chǎn)長效發(fā)展機制建設(shè)周期與調(diào)控差別化的執(zhí)行策略。
引用最多的政策——新型城鎮(zhèn)化（3月16日）
3月16日，國務(wù)院發(fā)布《國家新型城鎮(zhèn)化(專題閱讀)規(guī)劃(2014-2020年)》。規(guī)劃提出，未來，我國將推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，并提出到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右、城鎮(zhèn)化格局更加優(yōu)化、城市發(fā)展模式科學(xué)合理等具體目標(biāo)。
解讀：與世界發(fā)達國家相比我國的城鎮(zhèn)化水平仍然偏低，所以在各專家及房企大佬的演講中，新型城鎮(zhèn)化所為房地產(chǎn)帶來的是更多的機遇，刺激房地產(chǎn)行業(yè)。住建部政策研究中心主任秦虹曾經(jīng)認為，“新型城鎮(zhèn)化”會帶來房地產(chǎn)市場的分化現(xiàn)象，其中新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加，將帶來60%的新增住房需求。
最力挺剛需的政策——央五條（5月12日）
5月12日，央行和15家商業(yè)銀行召開座談會，提出“央五條”， 其中一條為合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。另外，明確要求商業(yè)銀行提高服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。
解讀：業(yè)內(nèi)人士解讀為“央五條”釋放出了維穩(wěn)房地產(chǎn)市場的信號，作為最力挺剛需的政策，也被稱之為“930新政”的前奏。
力挽狂瀾的政策——930（9月30日）
9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，其中包括對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。多套房在非限購城市結(jié)清貸款也可以發(fā)放貸款；增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力；繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。
解讀：從“認房不認貸”到“認貸不認房”為冷清的房地產(chǎn)市場注入了一劑強心劑，致使成交量迅速回升，房企扎堆開盤，集體火拼，并讓今年的“銀十”變?yōu)?ldquo;金十”。這個后來被稱為“930”新政的措施，被市場公認為是今年對樓市影響最大的一個政策。
陳年詬病得解救——個人公積金（10月9日）
10月9日，住建部、財政部、央行三部委又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，內(nèi)容包括放松公積金貸款條件、推進異地貸款、降低中間費用三項內(nèi)容。各地隨后迅速跟進，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，濟南、蘇州、南京、武漢等超過30個城市都對公積金貸款政策進行了不同程度的調(diào)整。
解讀：公積金一直是困擾著買房、租房族的大問題，此政策對于剛需購房者顯然是一個利好，刺激其積極入市。專家認為，一定層面上說明著國家層面越來越注重從民生的角度來為購房者的負擔(dān)“松綁”。
最意外的調(diào)控——央行降息（11月21日）
11月21日，央行發(fā)布通知稱，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%。
解讀：有業(yè)內(nèi)人士指出，對于房地產(chǎn)業(yè)的影響來說，貨幣手段歷來是刺激市場需求的最有效工具，此次降息將成為市場加快庫存去化的重要利器。但事實對于真實的影響，致使股市暴漲，人們陷入“賣房買股”的糾結(jié)中。
最狠的政策——不動產(chǎn)登記條例（12月22日）
12月22日，國務(wù)院正式公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》。與《征求意見稿》相比，條例主要涉及明確不動產(chǎn)登記類型等5處修改，如無意外，將于明年3月1日起實施。
解讀：不動產(chǎn)登記類似于人口登記普查，主要目的是為了摸清市場的底，對未來調(diào)控政策的出臺提供更科學(xué)準(zhǔn)確的判斷和依據(jù)，其本身并不會不涉及任何方面調(diào)控，但不動產(chǎn)登記在一定程度上能夠提高房地產(chǎn)市場調(diào)控乃至宏觀調(diào)控的運作效率，對于樓市長遠發(fā)展來看還是具有積極意義的。
2014地方新政策
限購取消
2014年6月25日，呼和浩特市正式發(fā)文取消限購，拉開了各地實施樓市限購松綁的序幕（后期辟謠）。從呼和浩特取消限購開始，各地陸續(xù)加入到限購松綁或取消的隊列中。到9月26日珠海放開限購，全國46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市未取消限購，其他城市已經(jīng)發(fā)文正式取消或變相放松限購。
解讀：限購取消，開發(fā)商紛紛看好，但樓盤價格并未有太大變化，購房者的觀望情緒不降反增，大多數(shù)樓盤也并未出現(xiàn)排隊搶房的場景，樓市相對平穩(wěn)，購房者也十分理性，并未因政策調(diào)整就急于拿錢購房。對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，是回歸市場的一種表現(xiàn)，房價可以按照供需關(guān)系去調(diào)節(jié)。
京津冀一體化
中國國務(wù)院總理李克強在2014年3月5日作政府工作報告時指出，加強環(huán)渤海及京津冀地區(qū)經(jīng)濟協(xié)作。此前，習(xí)近平總書記在聽取京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報時強調(diào)，實現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展是一個重大國家戰(zhàn)略，要堅持優(yōu)勢互補、互利共贏、扎實推進，加快走出一條科學(xué)持續(xù)的協(xié)同發(fā)展路子。8月1日，河北省黨政代表團來京考察，京冀雙方簽署了七項協(xié)議，共促區(qū)域協(xié)同發(fā)展。
解讀：北京、天津、河北因京津冀政策被“捆綁”在了一起，一體化的目的則是經(jīng)濟發(fā)展，這也鞏固了本市“北方經(jīng)濟中心”的地位，河北邯鄲、保定以及天津成為寶地。業(yè)內(nèi)人士為此認為，京津冀協(xié)同發(fā)展，尤其是首都經(jīng)濟圈的發(fā)展，將更加強調(diào)產(chǎn)業(yè)、資源在區(qū)域上的互相協(xié)調(diào)，由此導(dǎo)致京內(nèi)產(chǎn)業(yè)和人口向京外轉(zhuǎn)移，將使北京周邊城市承接人口和產(chǎn)業(yè)的外溢。
“藍印”取消
從5月31日起，天津停止外省市人員通過購買商品住房、投資興辦企業(yè)和引進人才辦理藍印戶口。這次停止新辦藍印戶口，按照老人老辦法、新人新辦法，對在2014年5月31日前，通過天津商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)打印并簽訂預(yù)訂協(xié)議的外省市購房者在取得房地產(chǎn)權(quán)證后，可繼續(xù)按原規(guī)定辦理藍印戶口�，F(xiàn)有的持藍印戶口人員，在考察期滿后經(jīng)復(fù)驗合格可繼續(xù)按原規(guī)定辦理天津常住戶口。
解讀：在4月18日發(fā)布停辦政策信息至5月30日，“藍印重地”武清上演了一場購房者追趕藍印末班車的“賽跑“：43天里，共成交7500套左右商品住宅，日均成交突破173套，后期回落明顯。
“以房養(yǎng)老”政策實施
“以房養(yǎng)老”政策于2014年7月1日起在北京、上海、廣州、武漢等城市試點實施，是老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。
解讀：“以房養(yǎng)老”是一項全新的政策，在國內(nèi)并沒有形成普遍認識，在國外則較為受到認可，它對于解決老年人的養(yǎng)老資金問題、盤活已有房屋資源、擴大保險公司業(yè)務(wù)都有積極意義，但火熱程度并沒有想象中的高，推廣并不順利。
展望2015年新政
2015樓市政策風(fēng)往哪兒吹？
年內(nèi)剛剛上任的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在總結(jié)今年的政策時稱，2014年以來，房地產(chǎn)市場迅速變化，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同或配合有關(guān)部門，強化地方調(diào)控主體責(zé)任，及時調(diào)整了限購、差別化信貸等方面的政策，支持居民合理的住房消費，總體上保持了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。
住建部部長陳政高對2015年工作任務(wù)作出了“兩點要求、六個突破”的部署。陳政高表示，2015年要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的新情況、新問題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場走勢，積極應(yīng)對，主動作為，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，同時公布明年開間保障房700萬套。
此外，住建部新聞發(fā)言人倪虹近日表示，用市場的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。即政府做好政府的事，市場發(fā)揮經(jīng)濟規(guī)律做好市場的事情。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強認為，從政策層面上來說，2015年樓市調(diào)控和未來的政策面不會松動。“未來房地產(chǎn)調(diào)控思路上既不會將房地產(chǎn)‘妖魔化’繼續(xù)過度打壓，也不會繼續(xù)將房地產(chǎn)‘工具化’，采取過度刺激政策以拉動經(jīng)濟。 |
